租房合同上面写了12个月，但是我跟房租租我只租一个月，我租完一个月我就退走了

您租房合同12个月实际租一个月后押金和物业费不退的情况，可能存在一些法律风险点。
1. 合同条款被认定有效的风险。如果您在签订租房合同时，已经清楚知晓合同中“租满12个月才退押金和物业费”的条款并签字确认，且该条款不存在其他违法或显失公平的情形，法院可能会认定该条款有效，您将面临无法退还押金和物业费的风险。例如，您在签订合同时未提出任何异议，房东也对该条款进行了说明，之后您仅以口头约定为由主张退租退费用，法院可能会优先依据书面合同条款判决。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
您这种租房合同写12个月但实际只租一个月后押金和物业费不退的情况，押金和物业费能否退还需结合合同约定及实际履行情况判断。
1. 若合同明确约定租满12个月才退还押金和物业费，而您未与房东协商一致提前退租，房东可能依据合同主张您违约，暂不退还押金作为违约金。
2. 若您与房东在签订合同时有口头约定仅租一个月且房东同意到期退还押金和物业费，您可尝试提供沟通记录（如微信、短信等）证明该约定，此时房东应退还押金和物业费。
3. 若合同中关于押金和物业费退还的条款存在免除房东主要义务、加重您责任、排除您主要权利的情形，该条款可能因显失公平而无效，您有权要求退还押金和物业费。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
针对您租房合同12个月但实际租一个月后押金和物业费不退的问题，我们结合相关法律依据来分析。
《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在您的租房情况中，合同约定12个月租期但您实际只租一个月，若合同中仅因您未租满12个月就完全不退押金和物业费，未考虑您提前退租的原因、给房东造成的实际损失等因素，可能违反公平原则。因为公平原则要求合同双方的权利义务对等，若房东仅因租期未到就全额扣留押金和物业费，而未体现对您合理权利的保护，该约定的合理性就值得商榷，您可据此主张该条款对您不公平，要求退还押金和物业费。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
在您租房合同12个月实际租一个月后押金和物业费不退的问题中，存在一些特殊情况或例外情形会影响处理结果。
1. 房东能够证明您提前退租给其造成实际损失。如果房东能提供证据证明您提前退租导致房屋空置期间的租金损失、为重新招租支付的中介费等实际损失，且损失金额等于或超过押金和物业费金额，此时房东有权扣留押金和物业费以弥补损失，您要求退还的难度会极大增加。
2. 您与房东之间存在长期合作关系或特殊信任基础。若您与房东之前有过多次租赁合作，且过往存在未严格按合同履行但房东仍退还费用的情况，或者房东基于对您的信任同意您先入住后补签合同，而口头约定了只租一个月，这些特殊情形可能会影响对合同条款的严格适用，增加您要求退还押金和物业费的可能性。